渤海大学研究生院

投资房地产,红星迈凯轮的财务表现

    2018年1月,著名的家电业领军人物米歇尔在A股上市。根据招股说明书的财务数据,公司的业绩非常出色,上市当之无愧。所有的指标都很棒。从利润表和现金流量表的内容来看,公司销售的产品也回收了现金。

    该公司的毛利率和净利率也很好。

    全年总利率为70%左右,净利率为40%左右。这是一个很好的球员。

    但是怎么了?公司的财务数据真的看起来这么好吗?

    比较公司过去10年的净资产回报率,我们发现它在2012年开始急剧下降。

    那一年发生了什么事?

    我们先看看这是什么公司。

    迈凯轮还需要问吗?当然,这是家常便饭。在Wind的分类中,它被划分为零售业。在招股说明书自我介绍中,公司声称目前主要业务是家居装饰和家具购物中心的经营、管理和专业咨询服务。公司通过自营和试运行,为“红星美凯龙”家居购物中心的商家、消费者和合作伙伴提供全方位的服务。

    打开公司的年度报告,发现这不是一家纯粹的零售公司,更像是一家收租物业公司。从收入构成来看,租金管理费及相关内容超过80%,有点像陆家角。

    新的零售概念?似乎没有。因为公司自己的销售和家居装饰业务只占总收入的3%。

    打开公司的财务报告,发现这家公司的业务定位模糊,财务技术也不错。

    房地产投资秘诀

    2010年,财政部颁布了《投资性房地产会计准则》,迈凯轮早些时候开始实施。根据风电数据,迈凯轮在2013年的年度报告中报告投资房地产余额为5819亿元。如前所述,今年年初,该公司的净资产回报率急剧下降。

    投资房地产和普通房地产有什么区别?

    顾名思义,投资性房地产是用来投资房地产,或出售或租赁,与普通房地产的最大区别在于投资性房地产不需要折旧。

    根据Wind的数据,在2018年的三季度报告中,房地产公司在上市公司的房地产投资额中排名最高。不难理解,房地产公司的投资性房地产是用于销售或租赁的。

    前20名的公司中有一些非常有趣,甚至很奇怪。

    排名第一的不是万科,而是迈凯轮。迈凯轮的所有财产都是投资性房地产,总计777亿元(超出迈凯轮的固定资产,房屋建筑量为0)。第三位是中国平安,高达476亿元。事实上,平安已成为一家知名的金融房地产企业,拥有近20家控股房地产子公司。

    所以让我们认真看看迈凯轮的投资房地产。虽然从会计准则的角度来看,公司这样做并非不恰当,但这种会计处理实际上美化了公司的业绩。

    如果按普通建筑物计提折旧,估计公司每年需要折旧20多亿元,折旧率为5%,而公司2017年的净利润为42.78亿元。

    根据迈凯轮的逻辑,777亿个住宅区都不用于办公和商业用途。我们相信,但是公司对投资性房地产的其他会计方法使得利润表看起来不错。

    根据会计准则,投资性房地产的会计基础有两种,一种是历史成本法,另一种是公允价值法。所谓历史成本就是利用该估价方法取得小商品城等房地产的发票价格,公允价值法则是根据年底的市场价格进行估价。

    这两种会计方法有什么区别?

    公允价值法可以“虚增”资产和利润。由于中国目前的房价仍然在上游范围内,而且价格继续上涨,迈凯轮的房地产增值也包含在当前的利润中。粗略计算,房地产增值带来的利润约占净利润的30%。

    如果我们对迈凯轮的利润表进行清洗,按照传统的会计方法进行处理,净利润将几乎减半。

    事实上,如果采用传统的会计方法,迈凯轮的净资产回报率将大大提高。为什么公司宁愿降低净资产回报率来采用这种会计方法?

    究其原因,主要是我国投资市场对市盈率越来越重视,提高市盈率最简单的方法就是增加利润。

    由于对利润的不懈追求,还有一个与投资房地产相关的金融粉饰项目:迈凯轮盈利的利息资本化。

    那是什么意思?

    在建设房地产和设备安装过程中,发生的借款费用可以不计入财务费用,而计入固定资产。

    利息资本化与财务费用会计有什么区别?

    资本化可以增加当前的利润。以迈凯轮2017年的年度报告为例,该公司的资本化利息为2.2亿元。

    因此,迈凯轮辉煌业绩的背后是围绕投资性房地产会计科目的财务技术。与同行相比,该公司的“真实”表现几乎有50%的折扣。

    2。有投资房地产的上市公司

    根据Wind2018季度报告数据,根据投资规模对房地产余额进行筛选,在前100名中,除了房地产公司和租赁、房地产公司(如陆家角)外,以下需要额外关注。为什么我们要注意,因为这些公司的业务重心稍有偏离。

    1。通信和情报联盟。经营部分工业园区业务。这家公司有一个很大的特点,净利润超过50亿,政府补贴超过7亿。

    2。晨鸣纸业。经营部分酒店业务。除了投资房地产,晨鸣纸业还从事金融租赁业务。造纸设备很贵。如果一些中小企业买不起,他们能做什么?来租我吧。晨明纸业已成立专业融资租赁公司,由工业企业向资本企业转型。仅在2017年,融资租赁的销售额就超过了20亿。

    三。石北高科技公司。公司本身没有问题,只是被炒了鱿鱼。从书中看,它实际上是一家以出租和销售工业园区为主的房地产公司。此外,它还有十多家投资业务的子公司。

    4。苏宁很容易买到。每年,销售附属房屋的苏宁,开始在18层地区的济宁、滁州等地级城市建设苏宁广场。它可能通过向母公司出售投资性房地产来赚取巨额利润。

    5。中兴。公司将一部分房地产出租给关联公司,然后收取租金,按照公允价值法计算,每年通过这部分房地产获得丰厚的利润。

    三、总结

    投资性房地产应从两个方面考虑。

    首先,作为租赁型房地产企业的主营业务,园区型房地产企业的图书上存在投资性房地产是很正常的。

    其次,由于投资性房地产不需要折旧,因此有必要将其纳入投资性房地产。所有住宅和建筑物都包括在投资性房地产中,这种方式有利润变更的嫌疑。虽然迈凯轮目前的现金流是好的,它的利润是相对高的水分。

    这篇文章的作者穿过银河。未经授权不得复制。本文是作者的独立观点,并不代表华尔街的地位。现在通过银河和华尔街,我们共同推出了一门财务课程——10分钟了解财务报告,用22个真实的上市公司案例教你手拉手进行财务排雷,欢迎大家来扫描二维代码学习。

当前文章:http://www.bjdylawyer.com/523u/707448-445314-84016.html

发布时间:13:23:45

广州设计公司  工业设计  广州设计  广州设计  易用设计  广州工业设计  产品设计  广州设计  广州产品设计  工业设计  万彩吧  

{相关文章}

中国联通董事长王晓初:明年紧抓5G把混改向纵深推进

    新京报讯(记者 马婧)12月25日,记者从中国联通(600050,股吧)处获悉,中国联通党组书记周杰伦最新演唱会_鹤峰新闻网、董事长王晓初在2019年度工作会议上明确提出了2019年经济工作总体要求,紧抓5G、人工智能、工业互联网和物联网发展机遇期,要坚定不移深化改革,紧抓混合所有制改革的窗口机遇期,把混改工作向纵深推进。

      今年以来,中国联通不断披露5G计划。今年6月,中国联通发布5G及网络转型计划,2019年将进行5G业务规模示范应用及试商用,计划在2020年正式商用,并携手四十余家知名企业成立5G联合创新实验室和产业联盟。

      随后,中国联通的5G建设步伐加快裂隙水_新闻与传播研究网。8月铅球场地画法_活该我爱你网初,中国联通5G创新中心正式挂牌成立。5G创新中心编制暂定为253人,提前布局5G发展,推动5G在垂直行业的应用。8月13日,北京联通发布 “5G NEXT”计划,北京市首批5G站点同步启动,这标志着5G移动通信网络开始在北京搭建。

      同时,作为首家集团层面进行混改试点的央企,中国联通的表现一直备受关注。

  &门球比赛_挑动网nbsp;   2017年10月11日,中国联通发布公告称,公司混改方案涉及的非公开发行A股股票的申请获得中国证监会发审委审核通过。根据其混改方案显示,除通过老股转让和股权激励募集资金外,拟通过向百度、阿里巴巴、腾讯和京东在内的战杰牌_南林研究生网略股东非公开发行不超过约90.37亿股股份,募集资金不超过约617.25亿元,用于优化4G网络、建设5G网络以及实现创新业务规模突破。

      至2018年,混改红利初现。10月份中国联通发布2018年前三季度业绩公告,今年前三季度公司利润总额预计约105.46亿元人民币,同比增长约95.9%;归属于上市公司股东的净利润预计约34.70亿元人民币,同比增长约164.5%。

  个人简历的封面_狭盗飞车网;    中国联通认为,在前三季度中,中国联通互联网化运营步伐逐步加快,混改红利初步显现,发展速度、质量和效益明显提升。

      王晓初指出,还应加快与混改战略投资者间的深度合作,加快建立终端产业链、物联网、5G垂直行业合作等新生态。同时,还要统筹处理好创新业务与基础业务、局部与全局、显绩与实绩、竞争与合作、2C与2B等各方面关系。

      中国联通总经理李国华在讲话中介绍了提速降费的进展,中国联通全面取消了移动业务上网流量全国漫游费,移动流量资费平均单价相比2017年底下降57.4%,家庭宽带资费下降41%,互联网专线资费下降10%,国际语音及数据漫游资费分别下降44%、75%。

      新京报记者 马婧 编辑 程波 校对 李铭

    

     (责任编辑:何一华 HN110)

https://4l.cc/articlelist-377.htmlhttps://4l.cc/articlelist-421.htmlhttps://4l.cc/article-45182.htmlhttps://f49.in/article-45177.htmlhttps://f49.in/article-45761.htmlhttps://f49.in/article-36006.htmlhttps://f49.in/article-45527.htmlhttps://f49.in/articlelist-356.htmlhttps://f49.in/articlelist-352.htmlhttps://f49.in/articlelist-417.htmlhttps://f49.in/baoma.htmlhttps://55t.cc/articlelist-306-0.html?action=class&getTotal=53https://55t.cc/articlelist-395.htmlhttps://55t.cc/articlelist-383.htmlhttps://55t.cc/articlelist-393.htmlhttps://55t.cc/articlelist-389.htmlhttps://55t.cc/articlelist-432.htmlhttps://www.c8.cn/ylsj/sh11x5.htmlhttps://www.c8.cn/ylsj/hunkl10.htmlhttps://www.c8.cn/zst/dlt/xlzs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/dlt/hqjo.htmlhttps://www.c8.cn/zst/qlc/chzs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/pl5/elyfx.htmlhttps://www.c8.cn/zst/pl3/emfb.htmlhttps://www.c8.cn/zst/pl3/joyl.htmlhttps://www.c8.cn/zst/pl3/dlxzybzs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/6cai/lmzs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/6cai/simzs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/ssq/hzyl.htmlhttps://www.c8.cn/zst/ssq/elyzs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/3d/qmfb.htmlhttps://www.c8.cn/zst/3d/emfb.htmlhttps://www.c8.cn/zst/3d/dlxzybzs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/lnkl12/dszs.htmlhttps://www.c8.cn/zst/pk10/gyjhz.htmlhttps://www.c8.cn/zst/41.htmlhttps://www.c8.cn/jihua/lnkl12.htmlhttps://www.c8.cn/jihua/shk3.htmlhttps://www.c8.cn/jihua/hubk3.htmlhttps://www.c8.cn/jihua/zj11x5.htmlhttps://www.c8.cn/gaoshou/gxk3.htmlhttps://www.c8.cn/gaoshou/xyft.htmlhttp://www.easeid.cn/html/product/2017-2-24/497.htmlhttp://www.easeid.cn/html/productlist/list-114-1.htmlhttp://www.easeid.cn/html/productlist/list-6-3.htmlhttp://www.easeid.cn/html/product/2013-6-24/420.htmlhttp://www.easeid.cn/html/news/2013-12-14/451.htmlhttp://www.easeid.cn/html/news/2013-6-3/279.htmlhttp://www.easeid.cn/html/news/2013-6-3/273.htmlhttp://www.easeid.cn/html/news/2013-6-3/249.html